상가건물임대차 환산보증금 초과 시 법적 보호 범위

 

 

안녕하세요 여러분!
오늘은 상가건물임대차보호법에서 정말 중요한 개념인
"환산보증금 초과 시 법적 보호 범위"에 대해 깊이 있게 알아보겠습니다.

특히 창업 준비 중인 분들, 소상공인으로 현업에 계신 분들에게
매우 중요한 내용이니 끝까지 집중해서 들어주세요!

1. 상가건물임대차보호법이란 무엇인가?

먼저 기초부터 다질게요.
상가건물임대차보호법은 상가 임차인을 보호하기 위해 만들어진 특별법입니다.

주요 목적

• 임차인의 권리 보호
• 안정적 영업 환경 제공
• 임대인의 일방적 횡포 방지

쉽게 말해, 장사하는 사람들이 하루아침에 쫓겨나는 걸 막아주는 법이에요.

하지만!
모든 임차인이 다 보호받는 건 아닙니다.
'환산보증금' 기준을 충족해야 보호가 됩니다.

2. 환산보증금이란 무엇인가?

자, 그럼 '환산보증금'이 뭘까요?

환산보증금 = 실제 보증금 + (월세 × 100)

※ 월세를 보증금으로 환산해서 총 보증금처럼 계산하는 거예요.

예시

• 보증금 3,000만원
• 월세 150만원

→ 환산보증금 = 3,000만원 + (150만원 × 100) = 1억8,000만원

이렇게 계산한 금액이
각 지역별 환산보증금 기준 이하여야 보호를 받을 수 있습니다.

3. 2024년 현재 환산보증금 기준은?

(2024년 기준)

지역	환산보증금 상한
서울	9억원
광역시(수도권 제외)	7억원
기타 지역	6억원

정리

• 서울: 9억 이하 → 보호
• 지방: 6~7억 이하 → 보호

만약 환산보증금이 이 금액을 초과하면, 법적 보호 일부가 제한됩니다.

4. 환산보증금 초과 시 어떤 보호를 못 받나?

자, 이제 본격적으로 핵심 들어갑니다.

환산보증금을 초과하면 어떤 점이 달라질까요?

▶ 계약갱신 요구권

• 초과해도 행사 가능합니다.
• 즉, 10년까지 장사를 이어가겠다고 주장할 수 있습니다.

▶ 대항력 (건물주 바뀌어도 계약 유지)

• 초과해도 대항력은 인정됩니다.
• 단, "등기"와 "점유" 요건을 갖춰야 합니다.
• 등기부등본에 임차권 설정 or 사업자 등록 완료 + 실제 영업

▶ 우선변제권 (경매 시 보증금 먼저 돌려받기)

• 초과 시 우선변제권 보호를 못 받습니다.
• 즉, 건물이 경매로 넘어가면 순위 없이 일반 채권자와 경쟁해야 합니다.

정리

보호 항목	환산보증금 초과 시
계약갱신 요구권	O (보호)
대항력	O (보호)
우선변제권	X (보호 못함)

5. 사례로 쉽게 이해하기

사례 1. 환산보증금 이하

• 보증금 1억 + 월세 400만원 (환산보증금 5억원)
• 서울 기준(9억 이하), 보호 대상

 ※ 보호받는 권리:
계약갱신 요구권 O / 대항력 O / 우선변제권 O

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사례 2. 환산보증금 초과

• 보증금 2억 + 월세 800만원 (환산보증금 10억원)
• 서울 기준(9억 초과), 보호 대상 아님

※ 보호받는 권리:
계약갱신 요구권 O / 대항력 O / 우선변제권 X

즉, 경매로 넘어가면 보증금 전액을 못 돌려받을 위험이 생깁니다.

6. 환산보증금 초과 시 주의사항

▶ 계약할 때 주의

• "우선변제권을 포기합니다" 같은 조항을 넣는 건 불필요합니다.
• 초과하면 원래 보호를 못 받으니, 별도 포기 선언은 무의미해요.

▶ 사업자등록 확실히 하기

• 대항력을 갖추려면 "사업자등록" 필수입니다.
• 입주 후 20일 이내 사업자등록을 해야 합니다.

▶ 등기 가능한 경우 준비

• 임차권등기를 해두면 대항력을 강하게 입증할 수 있습니다.

▶ 경매 대비

• 건물에 근저당권 설정이 많다면 주의하세요.
• 환산보증금 초과자는 경매 때 순위 싸움에서 밀릴 수 있습니다.

7. 실전 팁: 환산보증금 초과 계약 시 대처법

•  임대인과 임대차보증보험 가입 협의
•  보증금보다 월세 비중 줄이기
•  계약 전 건물 권리관계 철저히 확인
•  전문 상담 받기

8. 마무리

정리해보면 환산보증금을 초과하면 "계약갱신권"과 "대항력"은 지킬 수 있지만,

"우선변제권"은 포기해야 한다는 것, 명확하게 이해하셨죠?

 

특히 가게를 시작하려는 분들, 상가를 옮기려는 분들은
내 환산보증금이 얼마인지, 초과 여부를 반드시 확인하고 움직이세요.

모르는 상태로 계약했다가
나중에 보증금 돌려받지 못하는 불상사가 생기면 정말 고생합니다.

여기까지 차근차근 공부해 주신 여러분, 정말 수고 많았습니다!