계약 갱신요구권과 권리금 회수권 차이 완벽 분석

 

계약갱신 요구권과 권리금 회수권 차이 완벽 분석
(소상공인 필수 지식)

안녕하세요 여러분!
오늘은 장사하시는 분들이 반드시 알아야 할 '계약갱신 요구권'과 '권리금 회수권'에 대해 확실하게 정리해드릴게요.
이 두 가지 권리를 정확히 이해하면, 임대차 계약 과정에서 억울한 일 없이 사업을 안정적으로 운영할 수 있습니다.

자, 그럼 바로 시작하겠습니다!

1. 계약갱신 요구권이란?

계약갱신 요구권은 세입자(임차인)가 일정 요건을 갖춘 경우,
기존 계약을 연장해달라고 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

핵심 포인트

• 임대인은 특별한 사유가 없는 한, 세입자의 갱신 요구를 거부할 수 없습니다.
• 최대 10년까지 보호받을 수 있습니다. (※ 기존 5년에서 2020년 9월 상가건물임대차보호법 개정으로 연장)

요건은?

1. 현재 영업 중일 것
2. 계약 만료 6개월~1개월 전 사이에 갱신 요구할 것
3. 임차인이 계약 위반(예: 월세 미납 등)하지 않았을 것

예외 사유는?

• 임대인이 직접 사용하려는 경우
• 임차인이 3기 이상 연속 임대료 연체
• 무단 전대, 중대한 계약 위반 등이 있을 때

요약

"정상적으로 장사하고 있으면, 임대인은 웬만해서는 나가라고 못 한다!"

2. 권리금 회수권이란?

권리금 회수권은 세입자가 영업을 통해 쌓은 권리금(영업 노하우, 단골, 시설 투자비용 등)을,
새로운 세입자에게 정당하게 받을 수 있도록 보호받는 권리입니다.

권리금이란 무엇인가?

• 가게의 자리값 + 매출 잠재력 + 시설 투자를 포함한 가치
• 단순히 "자리"만이 아니라, 세입자가 쌓은 영업 자산 전체를 뜻합니다.

권리금 회수권 행사 방법

• 임차인은 새로 들어올 사람을 찾습니다.
• 이 사람을 임대인에게 소개하고 계약 승낙을 요청합니다.
• 임대인이 부당하게 거절하면 손해배상 청구할 수 있습니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우

• 새 세입자가 경제적 능력이 매우 부족할 때
• 업종이 건물 성격에 맞지 않을 때 (예: 카페였던 곳에 노래방)
• 기타 정당한 사유가 있을 때

요약

"가게 잘 키웠으면, 다음 세입자에게 넘기고 내 권리금 받아갈 수 있다!"

3. 계약갱신 요구권 vs 권리금 회수권 차이

구분	계약갱신 요구권	권리금 회수권
목적	장사 계속하게 보호	권리금 받을 기회 보장
행사 시기	계약 만료 6~1개월 전	계약 종료 무렵, 새 세입자 연결 시
보호 내용	계약 연장	권리금 회수
거절 가능 사유	제한적 (정당한 사유)	상대적으로 폭넓음
기간	최대 10년까지 보호	계약 종료 전후 일정 기간 내 행사

4. 실제 사례로 이해하기

A씨 이야기

A씨는 5년 동안 카페를 운영하며 단골을 많이 확보했습니다.
계약 만료 3개월 전, 임대인에게 계약갱신을 요구했어요.
임대인은 별다른 문제를 찾지 못해 갱신해주었습니다.
→ 계약갱신 요구권 성공

그런데 2년 후, 다른 지역으로 이사를 가야 했어요.
A씨는 새로운 세입자 B씨를 찾아 권리금을 받으려 했습니다.
하지만 임대인은 "B씨는 경제력이 약해서 싫다"고 했습니다.
B씨는 충분한 자금 증빙을 했는데도 불구하고요.
이 경우, A씨는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
→ 권리금 회수권 행사 가능

5. 소상공인분들이 꼭 기억해야 할 것

•  계약 만료 전 '갱신 요구권' 행사 타이밍 놓치지 않기
•  가게를 넘길 때 '권리금 회수권' 제대로 행사하기
•  임대인과 문제 생기면 바로 법률 상담 받기
•  계약서에 관련 조항 꼼꼼히 넣기 (특약사항 체크)

6. 마무리

여러분, 장사하면서 공간은 정말 중요한 자산입니다.
내가 힘들게 키운 가게를 지키려면,
계약갱신 요구권과 권리금 회수권을 제대로 알아야 해요.

단순히 법률 용어로만 이해하면 어렵지만,
오늘 배운 것처럼 실제 상황에 대입하면 생각보다 간단합니다.

여러분 가게가 오래오래 번창하길 응원합니다!
필요한 정보는 주변 사장님들과 함께 공유하세요